中考放榜優(yōu)劣分化 業(yè)績(jī)冰火兩重天

房企因資金問(wèn)題多與銀行聯(lián)系緊密，而銀行信貸的變化，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)影響巨大。

在全部公布半年報(bào)的186家上市房企中，共有萬(wàn)科（1009億）、恒大（693億）、保利（651億）、碧桂園（584億）、中國(guó)海外（579億）等五大上市房企上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)500億元。

而作為“招保萬(wàn)金”四大最具代表性的上市房企，萬(wàn)科和保利的“火”，更折射出金地和招商的“冰”：1-6月，招商地產(chǎn)（179億）和金地集團(tuán)（170億）的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比2013年同期分別下降10.35%和14%，股東凈利潤(rùn)更是分別下降30%和49.9%。數(shù)據(jù)顯示，上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的知名上市房企還包括首開(kāi)（-36.4%）、華潤(rùn)置地（-24%）、北辰實(shí)業(yè)（-9.66%）等。

可以預(yù)見(jiàn)，三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)仍取決于信貸市場(chǎng)，而四季度，隨著“年關(guān)”來(lái)臨，二三線產(chǎn)能過(guò)剩的房地產(chǎn)，庫(kù)存拋售將見(jiàn)分曉。

房企資金鏈面臨考驗(yàn) 負(fù)債現(xiàn)金流雙承壓

上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率正在逐年走高，2009年，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為65.17%，2013年這一數(shù)據(jù)迅速上升至74.56%，今年上半年則進(jìn)一步上升至77%。與此同時(shí)，現(xiàn)金流卻在嚴(yán)重惡化。98家上市房企中，上半年現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率小于1的房企有74家，其中為負(fù)值的房企達(dá)69家。現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力。一般該指標(biāo)大于1，則表示企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的償還有可靠保證，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。

即便強(qiáng)如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)這樣的龍頭房企，資金鏈壓力也已露端倪。98家房企中，近半數(shù)房企出現(xiàn)凈利潤(rùn)同比下降狀況，14家房企凈利潤(rùn)虧損，均為中小房企。

樓市整體難言樂(lè)觀 仍處調(diào)整期

從樓市目前現(xiàn)狀看，盡管取消限購(gòu)的城市不斷增加，一定程度上帶動(dòng)了成交量短期內(nèi)回升，但是房?jī)r(jià)仍然處于下行調(diào)整期。

數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%。這已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月下跌，且10個(gè)城市仍全部下跌。

中指院分析人士指出，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行調(diào)整期，全國(guó)整體信貸未全面放松，部分城市房地產(chǎn)信貸環(huán)境略有改善。由于部分城市取消限購(gòu)刺激需求入市，短期市場(chǎng)成交回升。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來(lái)，房企在加大推盤(pán)力度的同時(shí)，合理定價(jià)、有效促銷(xiāo)將會(huì)吸引剛需入市，市場(chǎng)成交或?qū)⒓竟?jié)性環(huán)比回升。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“金九銀十”整體表現(xiàn)預(yù)計(jì)將是在價(jià)格進(jìn)一步小幅回落的前提下，成交量逐步復(fù)蘇，好于今年上半年，但難以再現(xiàn)過(guò)去的熱市，國(guó)內(nèi)樓市已進(jìn)入由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的“新常態(tài)”。